Come locare un immobile senza stress: consigli per una gestione serena tra proprietario e inquilino

Affittare casa senza drammi è possibile, anche se la relazione tra proprietario e inquilino può essere talvolta problematica (un po’ come quella tra cane e gatto). Lasciare la casa dei genitori e trasferirsi in una nuova città è di per sé una sfida. Figuriamoci se non si va d’accordo con il proprietario di quella che sarà la tua nuova abitazione (seppur temporanea). La comunicazione tra locatore e conduttore è un aspetto fondamentale ed è realizzabile: basta seguire alcuni semplici consigli per instaurare un rapporto sereno e duraturo.

Quando proprietari e inquilini collaborano, dialogano (la comunicazione è sempre la chiave!) e rispettano i propri doveri, le possibilità di creare un clima sereno e favorevole crescono considerevolmente. Ma, come in ogni relazione, possono sorgere incomprensioni e attriti, soprattutto quando si cerca di definire le rispettive responsabilità (e fidatevi, ce ne sono per parte). 

Dunque, è possibile andare d’accordo tra proprietari e inquilini e instaurare la relazione (quasi) perfetta? La risposta è sì, ma bisogna chiarire gli oneri dell’uno e dell’altro. Prima di analizzare alcune casistiche specifiche, però, è necessario mettere in chiaro un assunto imprescindibile: per evitare problemi tra affittuari e proprietari, è consigliato assicurarsi delle condizioni della casa ed essere più specifici possibili con domande dettagliate da porre durante la visita, anche richiedendo una seconda se non si fosse convinti del tutto. Al proprietario è possibile chiedere qualsiasi aspetto riguardo l’appartamente e le eventuali richieste di modifica devono avvenire – il famoso assunto imprescindibile – durante la visita o prima della firma sul contratto. Da adesso entreremo nel dettaglio con alcuni esempi:

1.  Revisione dell’appartamento: è possibile chiedere la sostituzione degli arredi? 

Poniamo il caso che – durante la prima/seconda visita dell’abitazione, l’inquilino noti che il materasso del letto non è particolarmente comodo (magari perché troppo “vissuto”). Come ci si comporta? E’ lecito aspettarsi un intervento diretto del proprietario? La richiesta, è bene chiarire, non rientra tra i “gli oneri” del locatore dell’immobile, se non in casi critici. Tuttavia, l’affittuario potrebbe chiedere la sostituzione con uno nuovo; richiesta che il proprietario potrebbe accettare o declinare a sua discrezione. In alternativa, l’inquilino potrebbe provvedere da sé e risolvere il problema in autonomia. 

Analogo, è l’esempio dell’imbiancatura della propria camera: se si dovessero presentare chiari ed evidenti segni di usura sui muri, è lecito chiedere di pitturare nuovamente la parete. Fondamentale è chiarirlo il prima possibile e avanzare ogni tipo di richiesta (per tempo, ovviamente) prima di diventare ufficialmente il nuovo inquilino dell’appartamento. 

2. Le manutenzioni: quante, quali sono e chi deve occuparsene?

Uno dei motivi più comuni di tensione tra proprietari e inquilini riguarda la gestione delle manutenzioni. Diventa essenziale capire e stabilire chi deve occuparsi di cosa, sia nel contratto che durante l’interazione quotidiana. Esistono, infatti, due tipi di manutenzioni: l’ordinaria e la straordinaria. 

Dettagli:

• Manutenzione ordinaria: rientrano tutte le attività che sono messe in pratica per mantenere la casa nella sua totale efficienza. Si possono inserire anche le principali attività di pulizia degli spazi (come il giardino o la grondaia) o di riparazioni minori (come la sostituzione di una lampadina o la riparazione di una piccola finestra). 
• Manutenzione straordinaria: rientrano tutte le attività che portano riparazioni o miglioramenti significativi e spesso sono interventi non frequenti. In questo campo possiamo trovare le ristrutturazioni (come la sostituzione di una caldaia) oppure le riparazioni strutturali (ad esempio  mura danneggiate o rifacimento di tetti).

Qualora dovesse esserci bisogno di un’eventuale manutenzione, di chi è la responsabilità? Ma soprattutto, a chi spetta pagarle? A tal riguardo, può venire in soccorso il Codice Civile italiano che, con l’articolo 1576, recita: “Il  locatore  deve  eseguire,  durante  la  locazione,   tutte   le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di  cose  mobili,  le  spese  di  conservazione  e  di ordinaria manutenzione sono, salvo  patto  contrario,  a  carico  del conduttore.”.

Più esaustivo, e spesso introdotto nei contratti di locazione, è l’allegato D della Tabella Oneri Accessori, in cui viene spiegata la ripartizione fra locatore e conduttore. Come si può leggere nella tabella, spetta al conduttore occuparsi delle manutenzioni ordinarie e delle piccole riparazioni (sostituzioni luci e lampadine, problemi con i termosifoni, ecc.). Così come al locatore spetta l’installazione, la sostituzione e la manutenzione straordinaria dei vari impianti. 

3. Cauzione in affitto: cosa devi sapere e quando torna indietro! 

Quando termina un contratto di affitto, uno dei momenti più delicati tra proprietario e inquilino è la restituzione del deposito cauzionale. Questa somma, versata al momento della firma del contratto, ha lo scopo di tutelare il locatore da eventuali danni all’immobile o mancati pagamenti da parte del conduttore.

Ci sono diversi scenari in cui il locatore può trattenere, in parte o del tutto, il deposito. Ecco alcuni esempi: 

• Danni all’immobile: se l’inquilino lascia l’appartamento con danni significativi, il deposito copre i costi di riparazione. Esempio: danneggiamento degli arredi (danni sul tavolo, rottura della struttura del letto e dei vetri);

• Bollette non pagate: arretrati come bollette del gas o conguagli condominiali, arrivati dopo la partenza dell’affittuario, possono essere scalati dal deposito. Inoltre, il deposito cauzionale varia a seconda delle utenze e delle modalità di fatturazione. Esempio: per il gas e la luce la fatturazione è generalmente bimestrale; per l’acqua, invece, tutto dipende dal gestore: nei condomini il deposito è incluso nelle spese comuni, mentre per le utenze autonome varia di prezzo (solitamente tra €20 e €100). 

• Mancato ripristino dell’immobile: se il contratto prevede il ripristino delle modifiche all’immobile apportate dall’inquilino, i costi possono essere trattenuti. Esempio: pareti dipinte con colori vivaci (es. rosso) senza previa autorizzazione del proprietario oppure la presenza di muri con segni di usura o scolorimento della superficie. 

Ma quando viene restituito il deposito cauzionale? In generale, la cauzione deve essere restituita all’inquilino al momento della riconsegna  dell’appartamento. Tuttavia, è frequente che il locatore si prenda del tempo per verificare eventuali danni o mancati pagamenti, con un limite ragionevole di 30, massimo 60 giorni.

Il suggerimento spassionato che vi diamo è di armarsi di pazienza. Anche se può sembrare un processo lento, con un po’ di calma e organizzazione, il rimborso arriverà, garantendo il rispetto degli accordi contrattuali.

4. Vita da condominio: le regole e le norme da rispettare

In un contesto come un appartamento, magari situato in un condominio, il rispetto non è soltanto una formalità, ma una necessità per mantenere la serenità nel vicinato. Gli inquilini devono, perciò, essere consapevoli delle regole condominiali e rispettarle. Il compito di assicurare che queste vengano eseguite spetta in primo luogo al proprietario, che risponde direttamente in caso di problemi o segnalazioni.

Immaginiamo un condominio popolato principalmente da persone anziane, dove, dopo un certo orario, è vietato ascoltare musica ad alto volume oppure spostare mobili a orari decisamente insoliti. In questo caso, la via della comunicazione tra proprietari e inquilini deve essere chiara e trasparente.

Se ci sono lamentele, è importante affrontare la questione con tatto e pazienza, senza coinvolgere i proprietari. Un consiglio utile può essere instaurare un rapporto diretto e di fiducia con i vicini. Potrebbe essere una buona idea, ad esempio, avvisarli se ci dovessero essere eventi particolari (feste di compleanno, un esame superato, ecc.) rispettando gli orari stabiliti ed evitando di creare problemi al locatore.

Per avere un’idea su come gestire i rumori, è opportuno fare riferimento al regolamento condominiale, che stabilisce la fasce orarie in cui è necessario limitare ed evitare i forti rumori. Queste cambiano da condominio a condominio, ma in generale sono due: dalle 21.00 alle 8.00 e dalle 13.00 alle 15.00. In alcuni casi, potrebbe esserci una terza fascia pomeridiana che va dalle 16.00 alle 18.00. Ulteriori consigli utili possono essere l’utilizzo di elettrodomestici silenziosi, per attutire al massimo il rumore e le vibrazioni, o informare il vicinato in caso di lavori piuttosto chiassosi (evitando di farli comunque negli orari sopra indicati). Ma in generale, il consiglio che più spassionatamente diamo è quello di informarvi e di attenervi al proprio regolamento condominiale.

5. La differenziata “della convivialità”: rispettare le regole per un appartamento più in ordine

Un aspetto da non trascurare per avere una (quasi) relazione perfetta tra proprietario e inquilino riguarda il rispetto della raccolta differenziata. Con un mondo sempre più orientato al green, errori come confondere l’indifferenziata con l’organico o gettare cartoni per bevande insieme alla plastica non sono più ammissibili. Come può il proprietario aiutare l’inquilino a evitare questi strafalcioni? 

Il primo passo è sempre quello di informarsi attraverso il regolamento condominiale. A differenza delle case indipendenti (dove ognuno ha i propri bidoni), il condominio si muove in maniera del tutto diversa, mettendo a disposizione i contenitori dei rifiuti all’interno delle stesse proprietà e presentati in strada solo nei giorni e negli orari stabiliti per la raccolta differenziata. 

Il proprietario dell’appartamento per facilitare tale l’operazione potrebbe predisporre dei bidoni all’interno dell’appartamento, in modo tale che gli inquilini possano gestire in autonomia la prima separazione dei rifiuti. Inoltre, può lasciare etichette specifiche sui bidoni per promuovere una gestione più ordinata e corretta delle raccolta.

6. Spazi comuni, armonia condivisa

Molti conoscono il detto del filosofo Jean-Jacques Rousseau: “La libertà non consiste nel fare ciò che ci piace, ma nel fare ciò che dobbiamo”. Una riflessione che ogni inquilino dovrebbe tenere a mente, soprattutto quando si tratta di rispettare gli spazi in comune. La gestione di questi ultimi e l’organizzazione quotidiana, specifichiamo, non deve coinvolgere il proprietario, bensì deve riguardare unicamente i coinquilini. Per evitare tensioni, è importante stabilire delle regole chiare fin da subito. Una buona comunicazione tra gli stessi coinquilini e un impegno reciproco sono gli antidoti migliori per prevenire problemi e garantire una convivenza a lungo termine.. Infatti, è fondamentale che gli affittuari si accordino autonomamente su turni di pulizia e sull’organizzazione e disposizione degli oggetti in casa. Anche l’utilizzo di un calendario o di una chat di gruppo può aiutare gli affittuari a facilitare la collaborazione e il coordinamento, rendendo superfluo l’intervento del locatore.

Diverso è quando l’organizzazione degli spazi comuni richiede l’intervento del proprietario. Un caso emblematico è quella della famigerata “bicicletta del coinquilino”. Dove andrebbe “parcheggiata”? Se il condominio dispone di un box bici o di una rastrelliera, quelli sono senz’altro i luoghi più indicati. Di questo bisogna accertarsi durante la prima visita, chiedendo al proprietario la possibilità di spazi comuni per bici, moto e auto.

Se anche tu vuoi mettere in pratica questi consigli utili, ma sei ancora alla ricerca di una casa oppure sei alla ricerca di un futuro inquilino, ti consigliamo di visitare il nostro portale cercoalloggio.com, dedicato alla ricerca di stanze e appartamenti per studenti e giovani lavoratori che collabora con Università ed Enti per il Diritto allo Studio.

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