Impara a calcolare in maniera adeguata il giusto canone d’affitto per il tuo immobile in poche semplici mosse

Determinare il prezzo del canone di affitto di una camera o della casa è un fattore chiave per posizionarsi in maniera adeguata nel mercato, ottimizzare l’investimento per creare una rendita e mantenere un rapporto duraturo e di fiducia con gli inquilini.

Ma come si calcola il giusto canone d’affitto per evitare di perdere tempo e denaro? Noi di Cerco Alloggio, grazie all’esperienza maturata, abbiamo sviluppato un metodo preciso che valuta fattori interni ed esterni all’abitazione stessa.

Perché è importante determinare il prezzo giusto

La prima regola è sicuramente capire perché è così importante scegliere un canone d’affitto adeguato. Un affitto troppo alto potrebbe far sì che la tua proprietà non sembri appetibile e, di conseguenza, rischieresti di lasciarla senza inquilini per troppo tempo riducendo la sua occupancy.

Un canone d’affitto troppo basso potrebbe però portare ad un grosso spreco di tempo e denaro. L’abitazione ha infatti dei costi fissi di mantenimento (tasse, manutenzione ordinaria  e straordinaria) da considerare da un lato per non far deprezzare nel tempo l’immobile e dall’altro per massimizzare i profitti.

Deve essere perciò determinato un canone d’affitto giusto ed equilibrato andando ad analizzare tutti i fattori.

Quali sono i fattori interni ed esterni

Definire il canone di affitto per una casa destinata a studenti richiede di considerare diversi fattori, sia legati al mercato che alle caratteristiche dell’immobile. Ecco gli elementi principali da tenere in considerazione:

• Le condizioni del mercato immobiliare
• Posizione e collegamenti
• Caratteristiche dell’immobile
• Tipologia di contratto
• Costi inclusi o esclusi
• Formula di affitto

Andiamo nel dettaglio.

Le condizioni del mercato immobiliare

• Prezzi medi della zona: prima di fissare il tuo canone, analizza i costi praticati per immobili simili nella stessa area. Verificare le offerte disponibili ti aiuta a evitare prezzi eccessivi o troppo bassi.
  
• Domanda e offerta: se la richiesta è elevata (ad esempio perché l’università è vicina e gli alloggi scarseggiano), puoi posizionarti in una fascia di prezzo leggermente più alta. Al contrario, in presenza di numerose soluzioni simili, potrebbe essere utile abbassare la richiesta per rimanere competitivo.
  
• Stagionalità: in alcune città la domanda raggiunge picchi nei periodi pre-universitari (settembre, ottobre), mentre in altri momenti dell’anno cala. Essere al corrente di questi trend ti permette di regolarti di conseguenza, magari proponendo offerte particolari durante i periodi di minor affluenza.
  

Posizione e collegamenti

• Distanza dall’università: più l’appartamento è vicino al campus, maggiore sarà il suo valore sul mercato studentesco. A volte qualche minuto a piedi può fare la differenza.
  
• Trasporti pubblici: la prossimità a fermate di autobus, tram o metropolitana è un elemento di grande rilievo. Se gli studenti possono muoversi agilmente, il tuo immobile diventa decisamente più allettante.
  
• Servizi vicini: supermercati, locali, palestre e luoghi di ritrovo sono fondamentali per rendere la vita dello studente più comoda. Un quartiere ben servito permette di alzare il canone senza troppe obiezioni.
  

Caratteristiche dell’immobile

• Superficie e numero di stanze: un appartamento che offre più stanze da letto, magari con ambienti comuni ben definiti, ha un potenziale di redditività superiore.
  
• Stato dell’immobile: un alloggio ristrutturato e ben curato, magari con arredi moderni, permette di chiedere un affitto più elevato rispetto a un immobile datato o trascurato.
  
• Comfort e servizi: dettagli come un buon impianto di riscaldamento, l’aria condizionata, la connessione Wi-Fi già inclusa e la presenza di lavatrice o lavastoviglie possono convincere gli studenti a scegliere la tua casa.
  

Tipologia di contratto

• Contratto transitorio per studenti: ha una durata compresa tra 6 e 36 mesi e prevede la cedolare secca al 10%, risultando spesso vantaggioso dal punto di vista fiscale.

• Canone concordato vs. libero: il canone concordato può garantirti ulteriori agevolazioni, ma impone dei limiti di prezzo. Con il canone libero hai maggiore flessibilità, pur rinunciando ad alcuni benefici fiscali.
  

Costi inclusi o esclusi

Decidi in anticipo se vorrai includere nel canone elementi come le bollette (luce, gas, acqua) o la connessione internet. Questa scelta può renderlo più appetibile e semplice da gestire per gli studenti, ma comporterà per te una maggior attenzione all’andamento dei consumi.

Formula di affitto

Offrire l’intero appartamento o proporre singole stanze è una scelta da valutare attentamente. Se la casa è spaziosa, offrire camere singole può portare guadagni più alti complessivi. D’altro canto, l’affitto dell’intera proprietà a un gruppo di studenti o a una famiglia richiede di gestire un solo contratto, rendendo la gestione più semplice ma meno redditizia.

Ma quindi come si stabilisce il canone d’affitto?

Il metodo più efficace, e veloce, per stabilire un canone d’affitto equo e giusto è quello di tenere in considerazione tutti i fattori già citati, e non solo. Guardati intorno, studia il mercato immobiliare che propone proprietà simili alla tua. Parti dalla fascia di prezzo più alta e cerca di mitigare il prezzo tenendo ben a mente quanto ci siamo già detti, facendoti domande come:

Quanto è grande il mio immobile o le singole camere?

Qual è la classe energetica del mio immobile?

 In che zona della città è ubicato?

È luminoso?

Quali servizi sono disponibili?

E così via, fino a adeguare la tua offerta alla domanda.

Errori da non commettere nello stabilire il canone d’affitto

Come in ogni mercato che si rispetti, anche in quello della BTL (buy-to-land) ci sono alcuni errori a cui bisogna stare attenti per evitarsi eventuali problemi.

1. Non fare un’analisi di mercato adeguata

Determinare il tuo canone d’affitto senza prima aver controllato quelli che sono i prezzi del mercato immobiliare nella tua zona è sicuramente un azzardo. Così facendo rischi, infatti, di non dare il giusto valore al tuo immobile.

2. Sottovalutare o sopravvalutare i fattori interni

Non dare peso, o darne fin troppo, a fattori poco rilevanti come il colore delle pareti o l’ubicazione della proprietà in una zona estremamente periferica.

3. Ignorare i costi accessori

Ricorda che, in quanto locatore, dovrai sostenere nel tempo alcune spese come: manutenzioni ordinare, spese condominiali non a carico dell’inquilino o eventuali ristrutturazioni. Guarda al futuro e non proporre un canone d’affitto che non tenga in considerazione queste eventualità.

Conclusione

Definire il giusto canone d’affitto per il tuo immobile non è un’impresa semplice o da prendere sottogamba. Ecco perché, noi di Cerco Alloggio, dopo l’inserimento gratuito del tuo annuncio sulla nostra piattaforma, provvediamo non solo a fare un sopralluogo del tuo immobile, ma anche ad una valutazione della tua zona e del mercato immobiliare; garantendo così la possibilità di affittare la tua proprietà ad un canone equilibrato e che ti preserverà da brutte sorprese.

Staff Cerco Alloggio