Guida aggiornata 2025 per inquilini e proprietari

Quando si vive in una casa in affitto, soprattutto se si è studenti fuori sede alla ricerca della propria indipendenza o giovani lavoratori alla prima esperienza abitativa, può capitare che qualcosa smetta di funzionare o si rompa all’improvviso. È in questi momenti che nasce la domanda che interessa tanto gli inquilini quanto i proprietari: chi deve pagare la manutenzione della casa? Sapere in anticipo la risposta è fondamentale per evitare litigi e vivere il periodo di affitto con maggiore serenità.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: la differenza che fa chiarezza

La prima distinzione da comprendere è quella tra manutenzione ordinaria e straordinaria, che rappresenta il criterio principale per stabilire a chi spettano le spese. La manutenzione ordinaria comprende le piccole riparazioni dovute al normale utilizzo della casa e degli impianti. Sono costi contenuti, ricorrenti e necessari per garantire la vivibilità quotidiana di un appartamento. La manutenzione straordinaria, invece, riguarda interventi più complessi e onerosi, pensati per preservare il valore dell’immobile o per migliorarne la sicurezza: parliamo di ristrutturazioni, rifacimenti di parti strutturali o sostituzioni di impianti ormai giunti a fine vita.

Un esempio aiuta a chiarire: il controllo annuale della caldaia rientra nella manutenzione ordinaria e deve essere sostenuto dall’inquilino, mentre la sostituzione di una caldaia obsoleta è un intervento straordinario che spetta al proprietario.

Cosa dice la legge: l’articolo 1576 del Codice Civile

Secondo l’articolo 1576 del Codice Civile, la manutenzione ordinaria è a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è obbligato a occuparsi degli interventi straordinari e strutturali. Questo significa che chi vive nell’immobile, sia esso studente o giovane lavoratore, deve sostenere le spese legate all’uso quotidiano della casa e alla sua normale gestione. Al contrario, le opere di grande entità e quelle che incidono sulla conservazione del valore dell’immobile sono responsabilità del proprietario.

Manutenzione ordinaria: cosa paga l’inquilino

Tra le spese di manutenzione ordinaria rientrano i piccoli interventi che si rendono necessari per continuare a utilizzare la casa in modo funzionale. Un inquilino deve quindi farsi carico della sostituzione di una guarnizione del lavandino, del cambio di una lampadina che si fulmina, di un controllo periodico alla caldaia o della ricarica del gas del climatizzatore. Anche la pulizia degli spazi comuni e le spese condominiali di routine ricadono sulla persona che abita l’alloggio.

Questa regola vale anche per altre piccole manutenzioni quotidiane. Se, ad esempio, una presa elettrica smette di funzionare, l’inquilino deve occuparsi della riparazione. Allo stesso modo, la corda di una tapparella strappata per l’uso scorretto o la lavatrice bloccata da un sovraccarico di bucato sono costi che spettano a chi ha causato direttamente il danno.

Manutenzione straordinaria: cosa paga il proprietario

Gli interventi più importanti e costosi spettano invece al proprietario. La sostituzione di un impianto elettrico non a norma, il rifacimento del tetto, la ristrutturazione di un bagno o la sostituzione di un elettrodomestico ormai usurato sono tutte spese che non possono gravare sull’inquilino.

Pensiamo a un frigorifero che, dopo anni di utilizzo, non raffredda più: l’acquisto di un nuovo elettrodomestico è responsabilità del proprietario. Lo stesso vale per un parquet che si è rovinato con il tempo o per un citofono guasto che deve essere sostituito. Tuttavia, se l’inquilino provoca un danno diretto – ad esempio rompendo il vetro della doccia con un urto o lasciando la finestra spalancata durante un temporale – la spesa, anche se ingente, ricade su di lui.

Gli esempi pratici: 10 situazioni reali di manutenzione in affitto

Per rendere più chiara la distinzione, ecco dieci casi che si verificano spesso nella vita quotidiana in affitto:

• Se una finestra si rompe per usura deve intervenire il proprietario, ma se l’inquilino la lascia sbattere col vento sarà lui a pagare.
  
• Una porta d’ingresso con serratura usurata va sostituita dal proprietario, mentre una maniglia danneggiata da un uso scorretto rimane a carico dell’inquilino.
  
• Il controllo annuale della caldaia è sempre a spese dell’inquilino, ma se l’impianto è obsoleto e va cambiato deve pensarci il proprietario.
  
• Le lampadine condominiali fulminate rientrano tra le spese di chi abita l’alloggio, attraverso le quote condominiali.
  
• Un citofono guasto è di competenza del proprietario, a meno che non sia stato rotto volontariamente dall’inquilino.
  
• Un lavandino che perde per una guarnizione difettosa va riparato dall’inquilino, ma se l’intero lavabo è da sostituire paga il proprietario.
  
• Un tetto che perde rientra tra gli interventi straordinari e quindi è a carico del proprietario.
  
• Una tapparella che cede per usura deve essere sistemata dal proprietario, mentre se la corda è stata strappata dall’inquilino la riparazione è a suo carico.
  
• Un parquet consumato dal tempo va rifatto dal proprietario, ma se presenta graffi profondi o macchie evidenti derivanti dall’incuria è l’inquilino a dover intervenire.
  
• Le tende parasole che con gli anni si usurano devono essere sostituite dal proprietario, ma se vengono lasciate aperte durante un temporale e si strappano, la responsabilità è dell’inquilino.

Il contratto di locazione: lo strumento che evita litigi

La normativa fornisce indicazioni generali, ma non sempre i confini sono chiari. Per questo motivo, nei contratti di locazione moderni viene spesso allegato un elenco dettagliato delle spese a carico dell’inquilino e di quelle a carico del proprietario. Può essere utile chiarire, ad esempio, che la tinteggiatura delle pareti per semplice usura spetta al proprietario, mentre eventuali macchie o segni lasciati da incuria devono essere ripristinati dall’inquilino. Oppure che le scale condominiali rientrano nelle spese straordinarie se necessitano di lavori strutturali, ma la pulizia ordinaria va suddivisa tra chi vive negli appartamenti attraverso le spese condominiali.

Per studenti e giovani lavoratori è importante leggere con attenzione ogni clausola prima della firma, chiedere chiarimenti e, se necessario, proporre modifiche. Un contratto scritto in modo chiaro e trasparente è il modo migliore per vivere l’esperienza di affitto senza spiacevoli sorprese.

In sintesi, l’inquilino paga la manutenzione ordinaria e i piccoli interventi legati all’uso quotidiano della casa, mentre il proprietario copre le spese straordinarie e strutturali. Tuttavia, se un danno deriva dall’incuria dell’inquilino, anche le spese più ingenti possono ricadere su di lui.

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