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Prima di firmare un contratto di locazione, fermati a leggerlo davvero. Chi paga le spese di registrazione? Quanto preavviso devi dare se a marzo decidi di lasciare la stanza? Il contratto si rinnova da solo o scade e basta? Sono domande che quasi nessuno si fa al momento della firma, e che invece possono farti risparmiare (o costare) centinaia di euro e mesi di preavviso inutili. Ecco una guida pratica alle tipologie di contratto che potresti trovarti davanti.

Due regole valide per (quasi) tutti i contratti

Prima di entrare nel dettaglio delle singole tipologie, tre cose che vale la pena sapere sempre:

• Le spese di registrazione si dividono generalmente a metà. Per legge, l’imposta di registro e le altre spese di registrazione sono a carico del proprietario e dell’inquilino in parti uguali (50/50), salvo che il proprietario non decida di accollarsele per intero. Attenzione: una clausola che scarica tutte le spese su di te, studente, è nulla, non ha valore legale anche se l’hai firmata.
• La cauzione non può superare le 3 mensilità. Qualunque sia il contratto, il deposito cauzionale richiesto non può essere superiore a tre mesi di canone.
• Con la cedolare secca, la registrazione è gratuita per entrambi. Se il proprietario sceglie questo regime fiscale (una decisione che spetta solo a lui), il contratto è esente sia da imposta di registro che da bollo: in questo caso tu, studente, non contribuisci a nulla, semplicemente perché non c’è nessuna imposta da versare. Attenzione: questa esenzione non dipende dal tipo di contratto che firmi (vale sul 4+4 come sul canone concordato, sul transitorio o su quello per studenti) ma dal regime fiscale scelto dal proprietario: chiedi sempre se il tuo contratto è a cedolare secca o a tassazione ordinaria, perché è questo a stabilire se dovrai contribuire o no.

Tenuto conto di questo, ecco come cambiano le condizioni a seconda del tipo di contratto.

Contratto 4+4 (a canone libero)

• Durata: 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4 se nessuna delle parti disdice.
• Canone: libero, deciso tra le parti.
• Preavviso per andartene prima: generalmente 6 mesi. Se il contratto prevede la possibilità di recesso per gravi motivi (un evento imprevisto che rende impossibile continuare l’affitto), il preavviso può scendere fino a 3 mesi ma va verificato nel testo del tuo contratto, perché non è automatico.
• Nota per studenti: è pensato più per affitti di lungo periodo che per la vita universitaria. Se lo trovi proposto per una singola stanza, valuta bene la durata: 4 anni sono tanti se prevedi di cambiare città o casa prima.

Contratto a canone concordato (3+2)

• Durata: 3 anni, con rinnovo di altri 2.
• Canone: non libero, ma calcolato secondo gli accordi territoriali del Comune, in genere più basso rispetto al 4+4.
• Preavviso per andartene prima: le stesse regole generali del 4+4 (di norma 6 mesi, salvo clausola specifica per gravi motivi).
• Nota per studenti: al proprietario conviene per i vantaggi fiscali (cedolare secca al 10%), a te conviene perché il canone è calmierato. Se te lo propongono, è spesso un buon segno.

Contratto transitorio

• Durata: da un minimo di 1 a un massimo di 18 mesi, legata a un’esigenza temporanea e documentabile (es. un tirocinio breve).
• Canone: anche qui secondo accordi territoriali, dove previsti.
• Preavviso per andartene prima: non c’è un rinnovo automatico alla scadenza, quindi in teoria non serve disdetta per non proseguire. Se vuoi lasciare la casa prima della scadenza pattuita, il preavviso è quello indicato nel contratto stesso: leggilo con attenzione, perché varia caso per caso.
• Nota per studenti: attenzione, non è pensato specificamente per lo studio universitario, ma per esigenze abitative transitorie in generale. Se stai affittando per motivi di studio, di solito esiste un’opzione più adatta (vedi sotto).

Contratto per studenti universitari (art. 5, comma 2, Legge 431/1998)

• Durata: da un minimo di 6 a un massimo di 36 mesi. Puoi quindi calibrarlo sulla durata reale del tuo corso di laurea.
• Requisito: puoi stipularlo solo se risiedi in un Comune diverso da quello dell’università, e l’immobile si trova nella città dell’ateneo o in un Comune limitrofo.
• Canone: secondo gli accordi territoriali, quindi generalmente più contenuto.
• Preavviso per andartene prima: in genere tra 1 e 3 mesi, ma la cifra esatta dipende dalla clausola specifica scritta nel tuo contratto: controllala sempre prima di firmare, perché su questo punto le condizioni variano più che negli altri contratti.
• Vantaggio in più: se l’università è ad almeno 100 km dalla tua residenza e in una provincia diversa, hai diritto a una detrazione IRPEF sul canone annuo. Gli importi e i requisiti esatti possono cambiare con le leggi di bilancio: verificali sempre con un CAF o un commercialista al momento della dichiarazione dei redditi.

Prima di firmare, controlla sempre

Qualunque contratto ti venga proposto, prima di mettere la firma chiedi (o verifica tu stesso nel testo):

• quale tipologia di contratto è, esattamente: fattelo dire in chiaro, non dare per scontato che sia “quello per studenti” solo perché affitti a studenti;
• quanti mesi di preavviso servono se vuoi andartene prima della scadenza, e se serve un motivo specifico;
• chi paga le spese di registrazione, e che siano ripartite correttamente;
• che il contratto verrà effettivamente registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma (un contratto non registrato non ha valore legale, per nessuna delle due parti).

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