Introduzione
In questa sezione forniamo alcune informazioni utili dal punto di vista legale per chi si affaccia al mondo degli affitti. Dopo aver scelto il vostro inquilino o la vostra casa è necessario conoscere tutti i diritti, i benefici, le garanzie che la legge prevede e la procedura da seguire per giungere a stipulare un contratto regolare. La cultura della legalità – ricordiamocelo – è l’unico bene capace di arricchire tutti indiscriminatamente.

FAQ
Cos’è un contratto di locazione?
Il contratto di locazione è un accordo tra il proprietario di casa e uno o più studenti, con cui il primo s’impegna a concedere in godimento la propria casa ricevendo in cambio un corrispettivo in denaro, detto canone di locazione. Il contratto per essere valido dev’essere scritto. La legge impone anche la registrazione dello stesso per usufruire delle eventuali agevolazioni e per non incorrere in sanzioni.

Quando un contratto è regolare?
Il contratto di affitto è regolare se è conforme ai dettami normativi ricavabili dagli artt. 1571 e ss. c.c. nonché dalle disposizioni della L. n. 392/1978 e della L. n. 431/1998. È indispensabile, in particolare, l’adozione di una forma scritta e la registrazione presso l’Agenzia dell’Entrate.

La registrazione del contratto di locazione è facoltativa?
No! Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati entro 30 giorni dalla data di firma! La registrazione non è obbligatoria solo nel caso di contratti la cui durata non supera i trenta giorni complessivi nell’anno.

Come si registra il contratto d’affitto?
La legge di Stabilità 2016 ha imposto la registrazione a carico del proprietario.
Le modalità per la registrazione sono tre:
1. registrazione in ufficio prezzo l’Agenzia delle Entrate, consegnando il modello RLI (seguendo le istruzioni per la compilazione), almeno due copie autentiche del contratto (una copia sarà trattenuta dall’ufficio), una marca da bollo per ogni 100 righe del contratto o per ogni 4 facciate (16 Euro), la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (pagabile con il modello F23).
2. incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato;
3. utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici (per richiedere il pin e abilitarsi alla registrazione online clicca qui).

Quanto costa registrare un contratto?
Proprietario e inquilino pagano in parti uguale la somma dovuta per la registrazione del contratto, e delle successive imposte annuali per il rinnovo. Le imposte di bollo, invece, sono sempre a carico dell’inquilino. L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuale (con imposta minima di Euro 67). Chi sceglie di pagare l’imposta di registro per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto. Se il proprietario opta per la cedolare secca, non si pagheranno imposte di registro e bollo!

Sono uno studente universitario, quale contratto mi conviene utilizzare?
Il contratto a studenti universitari è un contratto a canone concordato che prevede una durata minima di 6 mesi fino ad un massimo di 3 anni con eventuale rinnovo automatico della durata dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta dell’inquilino). Il tetto massimo del canone è stabilito nell’Accordo Territoriale. Sono previste agevolazioni fiscali per coloro i quali decidono di ricorrere a questa tipologia contrattuale, a patto che vengano utilizzati i contratti tipo stabiliti dagli accordi territoriali.

Sono uno studente universitario, posso firmare un contratto a canone libero?
Si, è possibile. Precisiamo che il contratto a canone libero è il contratto con durata 4+4.  Per lo studente universitario però  è preferibile il cd “Contratto per studenti universitari” che è un contratto a canone concordato. Se la durata del contratto è inferiore a 6 mesi, lo studente potrebbe sottoscrivere un contratto transitorio che prevede una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi. Questo contratto può essere stipulato per esigenze particolari del proprietario e dell’inquilino espressamente indicate dagli accordi territoriali.

Sono un trasfertista, quale contratto posso utilizzare?
Il contratto di affitto per uso transitorio: è una particolare forma di locazione che consente di non restare vincolati ai rigidi termini previsti per le altre ipotesi contrattuali. Prevede una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi. Il prezzo non rientra nei limiti dell’accordo territoriale, ma è stabilito liberamente dalle parti (di solito è il proprietario che lo stabilisce).

Quali sono le altre tipologie contrattuali?
Oltre al contratto per studenti e per uso transitorio la legge prevede altre due tipologie: il contratto a canone ordinario 3+2 prevede una durata di 3 anni e alla scadenza può essere rinnovato per altri 2. Il prezzo massimo di questo contratto è stabilito nell’Accordo Territoriale.
Il contratto libero 4+4: prevede la libera determinazione del prezzo fra le parti e una durata minima di 4 anni. Alla scadenza il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni e rimangono invariate le clausole sottoscritte al momento della stipula.

Il contratto a canone concordato è vantaggioso?
Sì, perché il prezzo del canone di locazione è stabilito nell’Accordo Territoriale e di solito è inferiore al prezzo di mercato. Quest’accordo suddivide il territorio del Comune in diverse zone, alle quali corrisponde un valore minimo-massimo che si moltiplica per la metratura della casa. Inoltre il canone deve tener conto delle caratteristiche dell’immobile.

Come si calcola il prezzo del canone concordato?
Per la certificazione del calcolo del canone è necessario rivolgersi ad una associazione di categoria. Con questa tipologia di contratto il canone dell’appartamento è fissato in base all’Accordo Territoriale (metratura, zona e arredamento) e sono previste delle riduzioni fiscali. Per es. Casa arredata di 100 mq in zona 1 con valore a mq 5,20 può essere affittata complessivamente massimo a 520€, e il proprietario paga la cedolare secca al 10%!
Si può avere una proiezione del canone concordato utilizzando il calcolo digitale predisposto sul nostro sito cercoalloggio.com , alla sezione profilo personale.

Che cos’è la cedolare secca e quali sono i benefici?
La cedolare secca è un’agevolazione fiscale riservata al proprietario che affitta. Essa dà la possibilità di pagare sui redditi da locazione un’imposta sostitutiva del 10% per i contratti a canone “concordato” e del 21% per i contratti a canone “libero”.  Rappresenta una scelta vantaggiosa anche per gli inquilini poiché al momento della registrazione del contratto non si pagano imposta di registro e bollo. Se si opta per la cedolare secca, bisogna indicare una clausola specifica all’interno del contratto e si rinuncia inoltre all’adeguamento Istat del canone (per contratti superiore ad un anno).

Ho un contratto di lunga durata senza cedolare secca, ma voglio adottarla successivamente.
La cedolare secca è un’opzione che può essere adottata anche in un secondo momento. Se si volesseoptare per il regime della cedolare secca per le annualità successive alla registrazione del contratto la comunicazione va eseguita tassativamente entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità contrattuale tramite presentazione del modello RLI all’Agenzia delle Entrate e previo invio della Raccomandata all’inquilino.

È possibile la sublocazione dell’alloggio?
Sì, ma il proprietario deve accettare la sublocazione e nel contratto dev’essere presente una clausola che consente al conduttore (studente) di sublocare l’immobile. In questo modo lo studente ha il diritto di sublocare la sua o le altre camere ad altri inquilini.

Perché avere un contratto regolare?
Innanzitutto perché è necessario rispettare la normativa in materia di locazione. In secondo luogo perché, attraverso la registrazione, sia gli studenti che i proprietari sono tutelati da possibili abusi della controparte e soprattutto sono previste importanti agevolazioni fiscali. Chi non registra il contratto, inoltre, va incontro ad una sanzione amministrativa che comporta una multa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

Sono un inquilino, quali sono le mie agevolazioni?
Lo studente può ottenere una detrazione sull’Irpef lorda del 19% fino ad un massimo di 2.633 € per l’affitto effettivamente versato, che si traduce in un risparmio netto massimo di 500 euro. Per ottenere questa agevolazione fiscale devono essere rispettate alcune condizioni:
– studente residente in un Comune diverso rispetto a quello in cui è presente l’immobile; – la residenza dello studente dovrà essere indicata nel contratto;
– il Comune in cui si affitta la casa dovrà essere sede di un’università o sedi distaccate. Di conseguenza lo studente universitario fuori sede non potrà trasferire la propria residenza nel Comune in cui ha sede l’immobile preso in affitto.

Cos’è il deposito cauzionale (caparra)?
È una forma di garanzia costituita da un massimo di tre mensilità che si versano al proprietario al momento della stipula del contratto di locazione (quindi in anticipo), per poi essere restituite al momento della restituzione dell’immobile (delle chiavi). Il deposito cauzionale serve a tutelare il locatore per il ripristino di eventuali danni che il conduttore abbia arrecato all’immobile. Non può superare le tre mensilità (art.11 L. n. 392/78) e comporta il diritto per lo studente/inquilino ad ottenere gli interessi legali sulla cauzione depositata.

Utenze, oneri condominiali, spese accessorie: chi paga?
Un criterio generale suddivide le spese in straordinarie e ordinarie: le prima sostenute dal proprietario, le seconde agli inquilini. È opportuno far riferimento la tabella G che stabilisce la ripartizione degli oneri accessori, e quindi con precisione indica quali sono le spese a carico del proprietario (locatore) e quelle dell’inquilino (conduttore).

È utile stilare il verbale di consegna dell’immobile?
Alla consegna delle chiavi è bene scrivere e sottoscrivere il verbale di consegna dove si annota lo stato dell’alloggio (pitturazione, sanitari, pavimenti, mobilio, ecc). Al termine del contratto l’inquilino deve consegnare l’immobile alle stesse condizioni di come l’ha ricevuto, è opportuno, pertanto, che il sopralluogo finale, propedeutico alla restituzione del deposito cauzionale, sia effettuato contestualmente da proprietario e studente.

La tassa sui rifiuti (TARI) chi la paga?
La Tassa sulla spazzatura (TARI) la paga chi la produce, quindi gli inquilini. Chiunque occupi un immobile è tenuto a darne comunicazione all’ufficio tributi del Comune in cui si trova l’immobile, utilizzando il modulo appositamente predisposto e si paga tramite i bollettini precompilati che il Comune invia a casa. In alcuni casi è il proprietario di casa che paga la tassa sui rifiuti, computandone la quota nel canone mensile di affitto.