Spese di manutenzione dell’appartamento in affitto: sotto a chi tocca!

Uno degli aspetti più controversi nei rapporti tra proprietario e inquilino è la questione relativa alle spese di manutenzione.

Quante volte avete avuto a che fare con caldaie rotte, lavatrici impazzite, rubinetti gocciolanti…? In situazioni come queste ognuno cerca di portare acqua al suo mulino e, quindi, da un lato il proprietario sosterrà di aver messo in casa degli sciagurati distruggi appartamenti, e poco importa se gli ultimi lavori o controlli siano stati fatti in epoche storiche ormai lontane; dall’altro lato gli inquilini si dichiareranno sempre innocenti e accuseranno il locatore per la sua mancata attenzione allo status dell’appartamento come fonte di ogni male.

Se vi siete mai trovati in una di queste situazioni, vi sarete senz’altro chiesti: “a chi spettano le spese di manutenzione dell’appartamento in affitto?”

Rispondere ad una simile domanda sembra essere più difficile del trovare risposta all’annoso quesito: “è nato prima l’uovo o la gallina?”, ma niente panico! Nel corso degli anni il legislatore e le associazioni di categoria (proprietari ed inquilini) hanno provato a fornire un aiuto per risolvere questi conflitti.

La normativa di riferimento

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Art. 1576 codice civile (Mantenimento della cosa in buono stato locativo)

“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.

In sostanza, il codice civile afferma che spettano al conduttore (inquilino) le spese di piccola manutenzione (in sostanza le spese di manutenzione ordinaria), mentre competono al locatore le spese per le riparazioni necessarie, che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato, generalmente quelle di straordinaria manutenzione.

Art. 1577 codice civile (Necessità di riparazioni)

“Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore”.

In questo caso sussiste comunque l’obbligo per il conduttore di avvisare tempestivamente il locatore, anche per evitare un maggior costo della riparazione. Le riparazioni urgenti sono quelle per evitare il pericolo di un guasto imminente o un aggravamento dello stato della cosa; si considerano, dunque, tali quelle che devono essere eseguite immediatamente col pericolo, in caso contrario, di un deterioramento definitivo del bene. E’ bene ricordare poi che il locatore è tenuto alle riparazioni, in mancanza di avviso del conduttore, quando abbia comunque avuto conoscenza del danno. Se il conduttore non avvisa tempestivamente il locatore, questo non fa venir meno il suo diritto al rimborso, ma ne limita la misura quando un tempestivo avviso avrebbe consentito al locatore un suo intervento ed una minore spesa.

Art. 1609 codice civile (Piccole riparazioni a carico dell’inquilino)

“Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali”.

Per caso fortuito si intende ciò che è imprevisto e imprevedibile, superando i limiti della prudenza e dell’attenzione umana (es.: incendio, calamità naturali) e che, pertanto, esclude la colpevolezza e la conseguente responsabilità.

L’art. 1576, in particolare, risulta essere una una norma molto generica e sintetica, per cui i problemi sorgono quando, di fronte alla necessità di affrontare una spesa per un intervento di manutenzione, il proprietario si rifiuta di sostenerla, ritenendo che spetti al conduttore (o viceversa).

Prevenire è meglio che curare

In base alla nostra esperienza, possiamo garantirvi che il modo migliore per evitare questo genere di inconvenienti è quello di stabilire fin dall’inizio all’interno del contratto quali eventuali future spese spetteranno al locatore e quali al conduttore; e ciò sia riguardo alle spese di manutenzione dell’immobile, sia per quanto riguarda gli “oneri accessori” al contratto di locazione (le spese condominiali).

La ripartizione degli oneri accessori, salvo diverso accordo delle parti, segue lo stesso regime previsto per le spese di manutenzione: vanno poste a carico del conduttore le spese necessarie per la manutenzione ordinaria di parti ed impianti comuni (servizi di pulizia, manutenzione dell’impianto ascensore, fornitura di energia elettrica, acqua e riscaldamento, ecc.); mentre invece le spese di manutenzione straordinaria gravano sul locatore.

A questo proposito, potete dare uno sguardo alla tabella degli oneri accessori scaricabile dal nostro sito, nell’apposita sezione relativa alla modulistica.

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Una volta effettuata la registrazione al sito troverete una serie di documenti utili e fac-simile da utilizzare per la stesura dei vostri contratti di locazione, direttamente nella vostra pagina profilo.

Ora dovreste avere un quadro più chiaro sulla questione relativa alle spese di manutenzione dell’appartamento in affitto. In ogni caso i nostri staff locali sono a disposizione per chiarirvi eventuali dubbi relativi ad ogni aspetto legato al mondo dell’affitto a studenti e giovani fuori sede. Seguite i canali social Cerco Alloggio della vostra città e non esitate a mettervi in contatto con noi!

Staff Cerco Alloggio

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