Contratto di locazione: tipologie e sanzioni in caso di affitto in nero

Il nostro lavoro consiste principalmente nel far incontrare domanda e offerta nella ricerca di immobili attraverso la piattaforma cercoalloggio.com, ma cosa succede una volta che questo incontro è avvenuto?  Bisogna stipulare e registrare un regolare contratto di locazione!

Certo, tanti “furbetti” sono ancora in circolazione ma è bene sapere che la registrazione del contratto oltre ad essere un dovere morale di bravi cittadini, è un dovere legale che se non osservato comporta gravi sanzioni. La registrazione del contratto di locazione è un’azione di per sé non particolarmente complicata ma che talvolta è causa di controversie tra le parti coinvolte. Vale quindi la pena informarsi e valutare tutti gli aspetti.

Ed ecco che ci pensa Cerco Alloggio a schiarirvi le idee… Buona lettura!

Tipologie contrattuali

Esistono vari tipi di contratto di locazione tra i quali trovare quello più adeguato alle esigenze di entrambe le parti. Avrete sicuramente sentito parlare di contratto a canone concordato, contratto transitorio, contratto per studenti universitari, contratto a canone libero…

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  • Contratto a canone concordato

Questo contratto ha una durata di 3 anni e si rinnova per altri 2, a meno che una delle parti voglia interrompere anticipatamente. Viene stipulato sulla base degli accordi raggiunti dalle associazioni di categoria di proprietari e inquilini. Negli accordi in vigore sono state elaborate delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell’immobile: zona ove ubicato, dimensione, rifiniture, accessori ecc.

Agevolazioni fiscali: lo scopo del legislatore è stato quello di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo ha voluto incentivare i proprietari ad usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali (cedolare secca al 10% senza spese di registrazione e sconto IMU) e un canone più basso per l’inquilino rispetto a quello medio di mercato.

  • Contratto transitorio

È un contratto che può avere una durata molto breve, infatti si parte da 1 mese fino a 18. Ovviamente le “motivazioni” che permettono di concretizzare questi rapporti di locazione sono individuate a livello locale da apposite associazioni di settore.  All’interno del contratto, infatti, dovrà essere inserita una specifica clausola che individui l’esigenza transitoria del locatore e dell’inquilino, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.

Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della “transitorietà” abitativa, il contratto-tipo dovrà prevedere che la durata del contratto “transitorio” sarà sostituita da quella prevista per il contratto “libero”.

Nel contratto transitorio il calcolo de canone è simile a quello del contratto concordato aumentato di una percentuale che dipende dagli accordi previsti dai vari Comuni e non è previsto il tacito rinnovo. Se si vuole proseguire, bisogna stipulare un nuovo accordo.

Agevolazioni fiscali: anche con questa tipologia di contratto il locatore può adottare la cedolare secca ed evitare le spese di registrazione del contratto.

  • Contratto transitorio per studenti universitari.

Questa tipologia di contratto prevede, a differenza della tipologia precedente, una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritto sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate. Il canone di locazione, così come avviene per il contratto a canone concordato, è vincolato agli accordi locali.

Lo studente fuori sede deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello in cui risiede e il locatore deve verificare che il conduttore sia effettivamente uno studente, quindi deve farsi consegnare una certificazione che lo attesti, e ha l’obbligo di utilizzare l’alloggio solo dopo il rilascio, pena il risarcimento di 36 mensilità a favore del conduttore.

Agevolazioni fiscali: offre una serie di agevolazioni fiscali al locatore (cedolare secca al 10% senza spese di registrazione e sconto IMU) e un canone più basso per l’inquilino rispetto a quello medio di mercato.

  • Contratto a canone libero

Con il contratto a canone libero le parti possono definire autonomamente l’entità del canone, ma con il vincolo della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro, salvo diversi accordi tra le parti. Può esserci infatti disdetta ai primi quattro anni per motivi tassativamente previsti dalla legge come ad esempio, l’utilizzazione dell’immobile per se o per i familiari, vendita dell’immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento ecc.

Nulla vieta però alle parti di concordare una durata maggiore. Nell’inerzia delle parti, la legge stabilisce che il contratto si considera tacitamente rinnovato alle stesse condizioni.

Fiscalità: il locatore può applicare la cedolare secca al 21% (in questo caso non ci sono spese di registrazione del contratto)

  • Contratto di comodato d’uso

Si ricorre a questa tipologia contrattuale quando il proprietario consegna l’immobile ad un’altra persona affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il comodato è essenzialmente gratuito e per quanto riguarda la durata, se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.

Spesso viene usato per incamerare soldi in nero. Ma fate attenzione! La legge prevede dure sanzioni in quanto si tratta di un atto illecito che risponde al nome di: evasione fiscale.

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Affitto in nero: sanzioni per proprietario e inquilino

Affinché un contratto sia considerato “regolare”, non basta che ci sia una “scrittura privata” o un accordo verbale tra le parti, il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

La legge 431/1998, infatti, stabilisce la totale nullità dei contratti di locazione non registrati; con l’ordinanza n° 5794 del 28 febbraio 2019, inoltre, la Cassazione ha ribadito che ogni contratto verbale è nullo, dunque anche quelli di affitto.

Bisogna tener conto del fatto che, sia che ci si ponga dal lato del padrone di casa, che dal lato dell’inquilino, in caso di affitto senza contratto si corrono dei rischi. Ovviamente valgono le stesse regole sia nel caso in cui l’affitto riguardi un intero appartamento, sia nel caso in cui riguardi una singola stanza.

L’evasione fiscale riguarda due imposte:

  • l’imposta di registro: di tale illecito rispondono sia il locatore che il conduttore. L’Agenzia delle Entrate può chiedere l’intero importo sia all’uno che all’altro e, in caso di mancato pagamento, iscrive a ruolo l’importo dovuto incaricando l’agente per la riscossione esattoriale di avviare le procedure coattive di recupero del credito. Le parti riceveranno la cartella esattoriale di Agenzia Entrate Riscossione con sanzioni e interessi di mora;
  • l’imposta sul reddito per i canoni percepiti: di tale evasione risponde solo il locatore

Per quanto riguarda l’imposta sui redditi, la sanzione varia:

  • dal 60% al 120% dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi (con un minino di 200 euro);
  • dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva (dichiarazione infedele).

Le sanzioni raddoppiano se si tratta di immobile a uso abitativo, ma possono essere ridotte con il ravvedimento operoso.

Registrazione tardiva del contratto di locazione

 La legge ha previsto una soluzione ulteriore per andare incontro a chi, pur non avendo adempiuto agli obblighi di registrazione del contratto di locazione nei tempi previsti, vi provveda in un momento successivo. Si tratta del cosiddetto “ravvedimento operoso”: in questo caso la registrazione deve comunque avvenire entro un anno dalla firma del contratto.

Al verificarsi di tale fattispecie, le sanzioni vengono ridotte rispetto a quella ordinaria e dipendono dall’entità del ritardo:

  • 30 giorni di ritardo: la sanzione è pari al 6% (1/10 del 60%), con importo minimo di 20 €;
  • 90 giorni di ritardo: sanzione del 12%, cioè 1/10 del 120%;
  • entro l’anno di ritardo: 15% di sanzione, ovvero 1/18 del 120%;
  • tra 1 e 2 anni di ritardo: sanzione pari al 17,14%, ossia 1/7 del 120%;
  • oltre 2 anni di ritardo: la sanzione sarà pari al 20%, quindi pari ad 1/6 del 120%;
  • se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione (Pvc, processo verbale di constatazione, senza notifica formale: sanzione pari al 24%, ossia 1/5 del 120% + interessi di mora e imposta omessa).

Ad ogni sanzione occorre poi aggiungere gli interessi di mora e l’imposta dovuta.

Ora avete un quadro generale circa le tipologie di contratti di locazione tra cui scegliere in base alla vostra situazione e qualche consapevolezza in più circa le conseguenze derivanti dalla mancata stipulazione e registrazione del contratto di locazione.

Sappiamo che riuscire ad orientarsi in un mondo così vasto e tecnico può essere difficoltoso se non si è pratici del settore. Per questo con cercoalloggio.com, attraverso il nostro staff di esperti competenti in materia e property manager, offriamo anche servizi di assistenza contrattuale, dalla semplice consulenza alla redazione e registrazione dei contratti.

Per maggiori informazioni sui nostri servizi, visitare la sezione dedicata su cercoalloggio.com.

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