S.O.S.: “In questa casa non ci voglio stare!” Disciplina del recesso anticipato nei contratti di locazione

“Ad ogni azione corrisponde una reazione uguale e contraria”. Vi starete certamente chiedendo quale collegamento ci sia tra la terza legge della dinamica e il mondo dell’affitto… Ora ve lo spieghiamo.

Quando si affitta un immobile, la legge prevede che si stipuli un regolare contratto di affitto (ve ne abbiamo parlato nel precedente articolo sul nostro blog). Talvolta però capita che l’inquilino non intenda proseguire con il contratto precedentemente stipulato. In questo caso si ha il cosiddetto “recesso anticipato”, ossia quello che nella nostra metafora rappresenta la “reazione contraria” rispetto alla stipula del contratto, che rappresenta invece “l’azione”.

Per definizione, il recesso anticipato si ha quando una parte si scioglie dal contratto prima della scadenza del termine naturale.

 Chi può recedere anticipatamente dal contratto? La normative generale

 Solo il conduttore ha la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento, avvalendosi dell’apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi (ex art. 3, l. n. 431/1998), da specificare nella lettera di preavviso da inviare al locatore, con il solo obbligo di darne comunicazione al locatore, a mezzo lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima.

Il mancato rispetto del preavviso sopraindicato comporta due conseguenze notevoli: per il locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente; per il conduttore, l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile (Cass. n. 18167/2012).

Conseguenza ulteriore a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile. L’onere di dimostrare l’inadempimento del conduttore e che l’immobile è rimasto libero e non utilizzato grava sul locatore (Cass. n. 530/2014; Cass. n. 5827/1993)

Precisiamo che nei contratti 4 + 4 spesso il tempo di preavviso si potrebbe ridurre a tre mesi (vi consigliamo di richiedere questa clausola al momento della stipula del contratto di affitto).

Bisogna tenere in considerazione poi, che l’inquilino ha l’obbligo di pagare le 6 mensilità di preavviso, anche nel caso in cui restituisca l’immobile, con la sola eccezione del caso in cui questo venga riaffittato  (lo prevede la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006). Il deposito cauzionale, invece, viene restituito al momento dello scadere dei mesi di preavviso, ma è possibile accordarsi con il proprietario e pattuire di scalare le ultime mensilità dovute dal deposito, previa verifica circa l’integrità dell’immobile.

Come avviene il recesso anticipato?

Il recesso anticipato, come detto nei paragrafi precedenti, avviene tramite posta raccomandata con ricevuta di ritorno e deve indicare le gravi motivazioni, valide e veritiere, che hanno portato alla sua richiesta.

Inoltre, per recedere anticipatamente in caso di contratto senza cedolare secca, si paga una tassa di circa 70 euro. Puoi proporre al proprietario di casa di pagarla al 50% e sperare che accetti, specie nel caso in cui il recesso anticipato apporti un beneficio ad entrambi.

Vediamo ora nello specifico come avviene il recesso nei contratti che generalmente regolano i rapporti di locazione tra proprietari e studenti/giovani trasfertisti, ossia il contratto transitorio e il contratto transitorio per studenti.

Il recesso anticipato nel contratto di locazione transitorio/per studenti

Il contratto di locazione transitorio ha una durata non inferiore ad un mese, e non superiore a 18 mesi. Per questa tipologia di contratti la locazione si ritiene conclusa al termine del periodo previsto, senza necessità di comunicazione tra conduttore e locatore. In quello transitorio per studenti, invece, la locazione è automaticamente rinnovata per lo stesso periodo, quando il contratto arriva a scadenza.

Nel caso in cui il conduttore voglia recedere anticipatamente (in entrambe le tipologie di contratto), il preavviso per esercitare tale diritto a norma di legge è 3 mesi, e non 6, come nei generale contratti 4+4. In caso di comune accordo tra le parti si può decidere di prevedere nel contratto  un periodo anche inferiore rispetto ai 3 mesi, ma mai superiore.

Come in ogni rapporto che finisce in maniera inaspettata, anche nel caso di recesso da un contratto di locazione, potrà capitare di dover fronteggiare situazioni poco piacevoli tra inquilino e proprietario. Ma niente panico! La fattispecie è disciplinata da una normative ad hoc, a cui vanno poi affiancate le “regole del buon senso”.

Non  sono poco frequenti i casi in cui inquilini e proprietari riescono a raggiungere accordi pacifici che non danneggiano nessuna delle parti coinvolte.

In alternativa, affidarsi a professionisti preparati e oggettivi può sicuramente essere d’aiuto per risolvere la questione senza rancori o inconvenienti, tutto nel rispetto della legge.  E tu cosa ne pensi? Ti sei mai trovato/a in questa situazione? Come hai risolto? Faccelo sapere nei commenti.

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